Immobiliare casa, il risveglio dei prezzi città per città: ecco dove puntare

Prezzi delle case, l’anno del risveglio L’Oroscopo del mattone, affidato ai maggiori esperti del settore, prevede quotazioni in risalita in tutto il Paese Da qui al 2024 il rialzo potrebbe essere del 6% Il ritorno dell’inflazione spinge il mercato, anche se l’altra faccia della medaglia sarà quella di un possibile rincaro dei mutui di Gino Pagliuca Dopo una crisi durata 15 anni i prezzi delle abitazioni potrebbero salire in maniera generalizzata».

L’opinione del presidente di Scenari immobiliari, Mario Breglia, trova riscontro anche in quella degli altri cinque esperti che come tradizione a ogni inizio anno L’Economia del Corriere ha consultato per un Oroscopo sui generis del mattone. Oltre a Scenari, per il mondo della consulenza abbiamo interpellato Nomisma; le due Federazioni professionali Fimaa e Fiaip per sentire la voce delle associazioni degli agenti immobiliari; Gabetti e Tecnocasa, per quanto riguarda le reti di intermediazione. dati Le previsioni generalizzate sono di una ripresa dei prezzi non eclatante, ma comunque in linea con un’inflazione che sta rialzando la testa e di transazioni che si stabilizzeranno sui valori dello scorso anno. Naturalmente tutto questo presuppone uno scenario di ripresa dell’economia coerente con quella che si prospettava alla fine del 2021 e un deciso miglioramento della situazione sanitaria. E partendo proprio dalla pandemia, appare ormai chiaro che alcuni cambiamenti nelle scelte della l_ casa in cui andare a vivere indotti dal duro lockdown della primavera 2020 siano strutturali. Concordano i rappresentanti delle associazioni degli agenti immobiliari. Santino Taverna, presidente della Fimaa, sottolinea che «il mercato sarà soprattutto fatto da famiglie che scambiano la loro abitazione con un’altra di metratura maggiore o che comunque possa garantire una migliore qualità della vita». Questo significa anche, come dice Francesco La Commare, responsabile ufficio studi Fiaip, «che continuerà l’interesse per i piccoli centri ritenuti meno caotici a patto che siano serviti dalle infrastrutture sia di collegamento fisico sia di collegamento digitale». Va anche detto che molto spesso a spingere fuori città chi cerca casa non c’è solo il ritorno a dimensioni del vivere più a misura d’uomo, ma anche una constatazione banalmente economica: le case spaziose, in aree qualificate nelle grandi città costano troppo per la maggior parte dei potenziali acquirenti. E anche per chi potrebbe comprare sono merce rara.

C’è un grande problema di qualità dell’offerta delle abitazioni usate e nonostante la domanda di casa, secondo tutti gli osservatori disponibili, sia la più forte degli ultimi anni è concreto il rischio che molti proprietari abbiano aspettative esagerate sul valore dell’immobile che intendono vendere e che debbano ridimensionare le loro attese. Un aspetto che si sta rivelando sempre più discriminante sulla percezione di qualità degli immobili è quello delle prestazioni energetiche. Sottolinea Marco Speretta, direttore generale del Gruppo Gabetti: «Da quando ci sono gli incentivi si registra un boom di richieste di case da riqualificare». Che il tema energetico sia fondamentale per il mercato non vi sono dubbi: anche se la direttiva Ue sulle prestazioni degli edifici è stata ridimensionata rispetto alle indiscrezioni della vigilia, resta il fatto che nel prossimo futuro si possono attendere penalizzazioni sulla vendita delle case più energivore. Il superbonus inoltre è una goccia nel mare: Io stanziamento di i8 miliardi, certo molto ingente per le finanze pubbliche, rappresenta meno dell’i% dei duemila miliardi di euro che servirebbero, secondo un’analisi Nomisma, per riqualificare il patrimonio immobiliare più vecchio. importante altro tema mportante per il mercato è il ritorno dell’investimento.

In primo luogo, come abbiamo visto, sotto forma di acquisto per migliorare lo status abitativo ma anche nel senso classico del termine, cioè comprare per ritrarre un reddito da locazione, sperando, per le grandi città che la ripresa del turismo dia slancio agli affitti brevi. Fabiana Megliola, responsabile dell’Ufficio studi di Tecnocasa, sostiene anche che «tornerà a dimostrarsi interessante il mercato delle abitazioni situato nei pressi delle sedi universitarie». Il rinnovato appeal dell’investimento si spiega certamente con il ritorno dell’inflazione, ma come spesso succede il rialzo del costo della vita è, per il mattone, una medaglia a due facce: dall’altra c’è il probabile aumento del costo del denaro e quindi dei mutui. «Lo scenario spiega Luca Dondi, ad Nomisma è positivo ma a condizione che le banche proseguano con una politica accomodante di tassi e concessione dei finanziamenti». Con questa premessa, l’istituto bolognese spinge le sue previsioni fino al 2024. Come si vede dalla tabella l’aumento cumulato dei prezzi nel triennio è del 6% nella media delle grandi città, ma a Milano si supera l’u% e nella Capitale si sfiora il 7%. Per quanto riguarda compravendite e mutui, il 2022 e il 2023 registreranno poche variazioni, per poi crescere in maniera significativa nel 2024. Dopo la pandem resterà il trend delle famiglie che cercano una metratura maggiore e una miglior qualità abitativa